01Pilier
Plus-value cible
Objectif minimum de 30 à 40 k€ par opération. Étude de marché réelle, prix plafond fixé avant la salle d'audience. Pas d'emballement émotionnel.
30 à 40 k€
Tribunaux d'Île-de-Franceet au-delà
Prendre rendez-vousInvestissement immobilier · Tribunal judiciaire
Le patrimoinese construitau tribunal.
Je t'accompagne sur tes opérations aux enchères judiciaires.
Objectif : 30 à 40 000 € de plus-value par bien adjugé.
- Expérience
- 15 ans
- d'immobilier
- Enchères
- depuis 2016
- premier bien adjugé
- Sortie
- 100 %
- des occupations résolues
Ce que tu obtiens
Une opération, quatre certitudes.
Pas de promesse fumeuse. Quatre piliers vérifiables, posés au début de chaque dossier. C'est ce qui sépare un pari d'un investissement.
02Pilier
Sécurité juridique
Analyse systématique du Cahier des Conditions de Vente et du procès-verbal de description. Réseau d'avocats partenaires présents à chaque audience.
CCV + PV
03Pilier
Financement maîtrisé
Templates de dossier bancaire pour briefer ton banquier sur les délais propres aux enchères. Réseau de banques connaissant la procédure.
Réseau bancaire
04Pilier
Stratégie de sortie
Achat-revente pour encaisser la plus-value, ou location « sérénité » via agences spécialisées dans le bail associatif : loyers élevés, zéro impayé.
Revente · Location
Le récit
L'immobilier, chez nous,
c'est une affaire de famille.
Mes parents, mon oncle. Chez nous, on investit dans l'immobilier depuis l'époque des francs. J'ai grandi autour de ces conversations, de ces chantiers, de ces dossiers de prêt qu'on relisait à voix haute le dimanche.
Quinze ans d'immobilier,dont dix aux enchères judiciaires. Mon premier bien adjugé en 2016. J'ai encaissé les pièges, les victoires, et les erreurs qu'on ne refait pas deux fois.
Aujourd'hui, je me sers de cette méthode pour construire un patrimoine avec ma femme, assurer l'avenir de nos deux enfants, et transmettre ce qui m'a été transmis.
Échanger avec moi
Signé · Julien Fam
Le processus
Six étapes,
aucune au hasard.
Le rôle de l'accompagnement, c'est de transformer une procédure opaque en une mécanique lisible. Voici la séquence, telle qu'on la suit dossier après dossier.
- IÉtape 01Sélection
Sélection du bien
Analyse du Cahier des Conditions de Vente et du procès-verbal de description. Critères go / no-go, filtrage des occupants protégés, repérage des points de friction.
DuréeAvant audience
- IIÉtape 02Étude de marché
Prix plafond fixé à froid
Comparables réels, estimation rigoureuse, plancher et plafond posés sur le papier. La limite ne se renégocie pas dans la salle.
Durée1 à 2 semaines
- IIIÉtape 03Financement
Montage bancaire spécifique
Chèques de banque préparés, dossier bancaire avec template dédié aux enchères pour briefer le banquier sur les délais inhabituels du marché.
DuréeSelon ta banque
- IVÉtape 04Visite
Visite et stratégie d'enchère
Visite d'une heure organisée par l'huissier. Points de vigilance, dernière vérification du chiffrage travaux, préparation mentale pour la salle d'audience.
Durée1 heure
- VÉtape 05Audience
Le jour de l'adjudication
Avocat partenaire présent, pas de frais de déplacement répétés, honoraires cadrés. Stratégie d'enchère respectée, plafond tenu, signature dans la foulée.
DuréeLe jour J
- VIÉtape 06Après
Prise de possession et sortie
Délai de surenchère, règlement du solde, départ de l'occupant à l'amiable, puis revente ou mise en location.
Durée10 jours puis 2 mois
Au tribunal et après
Les biens. Les clients.
Les résultats.
On évite les chiffres en l'air. Voici des conversations réelles avec des clients, et quelques adjudications récentes, telles quelles.
Conversations avec mes clients
Adjudications récentes (Licitor)
Saint-Cyr-l'École
79,35 m²
- Mise à prix
- 50 000 €
- Adjugé
- 62 000 €
Sainte-Geneviève-des-Bois
52,3 m²
- Mise à prix
- 35 000 €
- Adjugé
- 83 000 €
Évry-Courcouronnes
Appt + garage
- Mise à prix
- 25 000 €
- Adjugé
- 31 000 €
Pour qui · pas pour qui
Les biens sont rares.
L'accompagnement aussi.
Je ne prends pas tous les dossiers. Voici les critères que je regarde avant d'accepter un nouveau profil. Autant le dire tout haut : ça t'évite un appel inutile.
C'est pour toi si…
Tu disposes de 20 à 30 k€ d'épargne mobilisable.
Tu es prêt à travailler avec assiduité, dossier après dossier.
Tu vises un projet patrimonial sérieux : achat-revente ou mise en location.
Tu acceptes d'être sélectionné sur dossier, comme on sélectionne un bien.
Ce n'est pas pour toi si…
Tu cherches un résultat en deux semaines.
Tu n'as pas l'épargne pour les chèques de banque et les frais préalables.
Tu veux du locatif clé-en-main sans aucune implication.
Tu n'es pas prêt à suivre la méthode telle qu'elle est posée.
Appel stratégique · 1 heure · offert
On regarde ton dossier
ensemble.
Places limitées : je sélectionne les profils compatibles avec les biens disponibles. L'appel sert à valider ta situation et à poser un cadre clair, sans engagement.
- Confidentiel
- Sans engagement
- Sélection sur dossier
Foire aux questions
Les objections
qu'on entend le plus.
Sept questions qui reviennent à chaque appel. Autant les traiter ici, sans détour, avant qu'on se parle.
01Et s'il y a des squatteurs ou des occupants qui refusent de partir ?
··
Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion. Dans 90 % des cas, on trouve un accord amiable dans le premier mois. Sinon, la procédure est cadrée : 4 à 10 mois selon la trêve hivernale. On l'anticipe dès la sélection.
02Je n'ai pas encore mon financement, c'est grave ?
··
On monte le dossier bancaire ensemble avec un template spécifique pour briefer le banquier. La plupart ne connaissent pas les délais des enchères. Objectif : avoir l'accord de principe avant l'audience.
03Les avocats coûtent combien à chaque audience ?
··
Mes avocats partenaires ne facturent pas le déplacement à chaque séance. Frais de dossier réduits, honoraires au succès. Pas de risque de défoncer le budget avant même d'adjuger.
04Et si je tombe sur un vice caché ?
··
L'analyse du CCV et du PV de description fait partie du go / no-go. On visite en amont, on identifie les points de friction, on chiffre les travaux avant de fixer le prix plafond. Les surprises, on les écarte en amont.
05Je n'habite pas en Île-de-France, je peux suivre à distance ?
··
Oui. Les sessions se font en visio. Les visites et audiences sur des biens hors Île-de-France se coordonnent au cas par cas : on travaille aussi sur d'autres régions.
06Combien de biens vais-je acheter pendant l'accompagnement ?
··
Objectif : adjuger au moins un bien avec la bonne marge plutôt qu'enchaîner les dossiers moyens. Mieux vaut une opération à 40 k€ de plus-value que trois à 10 k€.
07Qu'est-ce qui se passe si je n'adjuge aucun bien rapidement ?
··
C'est normal. Beaucoup d'enchérisseurs montent les prix au-delà du raisonnable. On garde le plafond. La patience fait partie de la stratégie : on attend le bon dossier, pas le premier venu.